تأکید می‌کند اگر دولت یازدهم سیاست توقف پروژه‌های مسکن مهر را در پیش نمی‌گرفت، امروز رکود مسکن نیز تا به اين حد تشدید نمی‌شد. او که سال‌ها معاون وزیر راه و شهرسازی و رئیس مرکز تحقیقات مسکن و شهرسازی بوده، در گفت‌وگوی تفصیلی با هفته‌نامه «نماینده»، معتقد است: «در حال حاضر ما در شرایط رکود تورمی قرار داریم، یعنی به خاطر سیاست‌های اقتصادی دولت علاوه بر رکود، شاهد افزایش قیمت‌ها نیز هستیم.»

«سیدمحمود فاطمی عقدا»، درباره عملکرد «عباس آخوندی» نیز می‌گوید: «من فقط می‌توانم بگویم ای کاش بخش مسکن ما تا این حد به سمت رکود و تعطیلی نمی‌رفت و دولت تحت هر شرایطی پروژه‌های مسکن را ادامه می‌داد.»

آقای دکتر! مسکن حدود چند سال است که وارد رکود شدیدی شده و هنوز نتوانسته از آن خارج شود. تحلیل شما درباره رکود شدید کنونی در بازار چیست؟

مسکن در کشور ما جزءلاینفک اقتصاد ملی محسوب شده و اقتصاد مسکن نیز جزء پارامترهای تأثیرگذار در اقتصاد کلان کشور است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت. ما در کمتر دوره‌ای از تاریخ وضعیت مسکن را در یک دوره طولانی پایدار دیدیم. چرا که عموماً بعد از چند سال رشد در حوزه مسکن به یک رکود طولانی برخورد کرده و مجدداً شاهد یک جهش قیمتی بوده‌ایم که دلیل این موضوع نیز بحث اثرگذاری آن در اقتصاد کلان است که هرازچندگاهی بازار سرمایه به سمت مسکن اشتياق پيدا مي‌كند. شاید یکی از دلایل حرکت بازار سرمایه به سمت مسکن، به فرهنگ و قوانین ما مربوط است. به عنوان مثال در قوانین قضایی ما، مهمترین و مطمئن‌ترین تضمین، ضمانت ملکی است، یعنی اگر فردی گرفتار یا نیازمند ضمانت باشد، فقط سند ملک است که می‌تواند مشکل وی را حل کند. از سوی دیگر در سیستم بانکی ما نیز مطمئن‌ترین و قابل قبول‌ترین وثیقه، سند ملک است که فرد به واسطه آن حتی می‌تواند از تسهیلات بانکی استفاده کند. تمامي این موارد دست به دست هم داده تا داشتن خانه در کشور ما به یک اصل تبدیل شود. همین امر به دلالان اجازه داده که به مسکن به عنوان یک حوزه مطمئن برای افزایش سرمایه خود فکر کنند. در حالی که شما اگر در کشورهای توسعه یافته مانند: «انگلیس» امروز ملکی را خریداری کنید، سال آینده باید با کسر قیمت آن را به فروش برسانید در حالی که استهلاک مسکن در ایران اصلاً معنا ندارد.

در شرایط فعلی باید چه میزان تولید مسکن در سال داشته باشیم تا بتوانیم نیاز کشور را مرتفع کنیم؟

براساس چشم‌انداز ۲۰ ساله تا سال ۱۴۰۴ه. ش. کشور به حدود ۲۴ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد؛ یعنی هر سال نزدیک به ۸۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز داریم که اگر هر سال نتوانیم این مقدار مسکن را تولید کنیم، انباشته خواهد شد. تا قبل از دولت نهم نیاز انباشت ما بالای ۲ میلیون واحد مسکونی بود که مرتب نیز در حال افزایش بود. به همین دلیل پروژه ملی مسکن مهر رقم خورد و دولت با رویکرد حمایت از اقشار ضعیف جامعه وارد اجرای این طرح شد. همان طور که می‌دانید هدف اصلی از اجرای این طرح، تأمین مسکن برای افراد کم درآمد و شکستن قیمت مسکن و خارج کردن مسکن با تولید انبوه از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی بود. در حال حاضر من آمار دقیقی از میزان انباشته مسکن ندارم، اما چون بسیاری از واحدهای مسکن مهر در ۲ سال اخیر طبق برنامه‌های پیش‌بینی شده به بهره‌برداری نمی‌رسد، این رقم هر ساله در حال افزایش است. تا زمانی هم که ما نتوانیم تولید مسکن‌مان را به حدی برسانیم که مازاد نیازمان بوده و عملاً از یک کالای سرمایه‌ای تبدیل به یک کالای مصرفی شود، این بازی قیمت نیز ادامه خواهد داشت و می‌تواند توسعه کشور را تحت تأثیر قرار بدهد.

به نظرتان با وجود رکود در بخش مسکن در آینده شاهد وجود نوسان قیمت مسکن نخواهیم بود؟

در حال حاضر ما در شرایط رکود تورمی قرار داریم، یعنی به خاطر سیاست‌های اقتصادی دولت علاوه بر رکود شاهد افزایش قیمت‌ها نیز هستیم. در واقع آزادسازی نهاده‌های انرژی، سوخت، گران شدن تمامی انرژی‌ها و افزایش میزان دستمزدها و... باعث شده است ما در صنعت ساختمان تورم داشته باشیم. از جهت دیگر، ما علاوه بر رکود یعنی عدم خرید و فروش مسکن در بازار، پروژه‌های بزرگ‌مان به خصوص در حوزه مسکن نیز متوقف هستند. این رکود طولانی صدمه زیادی به اقتصاد کشور زده است چرا که تنها صنعتی که با صنایع بسیار دیگری ارتباط دارد، صنعت ساختمان است.

چه ميزان از این رکود، ناشی از سیاست‌های اقتصادی دولت است؟

به هر صورت دولت سیاست خود را از ابتدا بر توقف طرح مسکن مهر گذاشت. طرحی که علاوه بر زمین، هزاران میلیارد تومان از سرمایه کشور به سمت آن هدایت شده بود. ازطرف دیگر ما متقاضیانی داشتیم که به این پروژه‌ها امید بسته بودند که باید صاحب خانه می‌شدند. زمانی که این طرح به هر دلیلی و عموماً به این علت که مورد قبول دولت جدید نبود، کنار گذاشته شد؛ تقریباً می‌توان گفت صنعت ساختمان ما نیز متوقف شد و انگیزه سرمایه‌گذاری در این حوزه تقریباً از بین رفته و رکود آغاز شد. همزمان با این اتفاق، رکود در صنایع دیگر نیز رقم خورد و بحث میزان بیکاری كشور افزایش یافته و واحدهای تولیدی، یک به یک تعطیل شدند.

یعنی رکود ایجاد شده در بخش مسکن بیشتر ناشی از سیاست‌های اقتصادی دولت یازدهم مانند توقف طرح مسکن مهر است؟

یکی از بحث‌ها و دلایل اصلی همین است. مسکن مهر در حالی متوقف شد که دولت بلافاصله هیچ طرح جایگزینی برای آن ارائه نداد. قطعاً اگر دولت در کنار اصلاح روند موجود، ساخت مسکن مهر را ادامه می‌داد، بعد از اثبات کارآمدی طرح جایگزین، می‌توانست آن را جایگزین مسکن مهر کند. به طور مثال روند مسکن مهر اینگونه بود که دولت ۳۰ میلیون تومان وام داده و متقاضی مسکن نیز باید به همین مقدار آورده داشته باشد و هزینه ساخت نیز رقمی در این حد باشد. همزمان با تورم، دیگر قیمت تعيين شده برای ساخت، جواب نمی‌داد و دولت باید به جای اینکه بیاید طرح اولیه‌اش را بر اساس افزایش وام خرید بگذارد، باید از تولیدکننده حمایت می‌کرد و در کنار این از انبوه‌سازان و قشر سازنده نیز حمایت صورت می‌گرفت. تاریخ صنعت ساختمان و اقتصاد مسکن در ایران نشان داده است که تقویت سمت تقاضا که خریدار است، همیشه تورم‌زا و مشکل آفرین بوده و تقویت سمت تولید و عرضه، حلال مشکلات است. من خودم به شخصه قبول ندارم که نقدینگی هدایت شده به خصوص در سمت تولید تورم‌زا باشد. البته اگرچه نقدینگی همراه با تورم است ولی نقدینگی که به سمت تولید برود علاوه بر اینکه تورم‌زا نیست اشتغال نیز ایجاد کرده و بنیان پایه اقتصادی خانوار را ارتقا می‌دهد.

شما گفتید در بخش مسکن و ساخت و ساز رکود تورمی داریم. من با وجود رکود موافقم اما مشاهدات میدانی نشان دهنده تورم در حوزه مسکن نیست؟ اتفاقاً گاهاً با کاهش قیمت‌ها هم مواجه هستیم. مگر مي‌توان به ثبات قیمت‌ها، رکود تورمی گفت؟

البته دولت با کنترل نقدینگی در بازار مسکن اجازه افزایش تورم بیشتر را نداد که از جهتی یک اقدام مثبت محسوب می‌شد اما اینکه چرا ما در حوزه مسکن نسبت به سال گذشته افزایش قیمت نداشتیم به این دلیل است که بازار کشش لازم را برای افزایش بیشتر قیمت‌ها ندارد. حتی به گفته شما ما در جاهایی شاهد کاهش قیمت‌ها نیز بوده‌ایم که دلیل این موضوع نیز اجبار و ناچاری تولید کنندگان  است یعنی پروژه‌های موجود عموماً مشکل مالی داشته و با پرداخت استقراض‌های بانکی مواجه‌اند. از‌اين‌رو مجبور به فروش واحدهای خود هستند. البته این سخن به این معنا نیست که از آن طرف هیچ آثاری از کاهش قیمت مواد مورد استفاده در صنعت ساختمان وجود ندارد، اتفاقاً قیمت این مواد نیز افزایش یافته است. یعنی آثاری از کاهش دستمزدها و ارائه خدمات نمی‌بینیم بلکه شاهد افزایش آنها نیز هستیم. به عنوان مثال در صنعت ساختمان آب به عنوان یکی از موادی است که استفاده زیادی دارد و ما می‌بینیم که حتی در قیمت آب نیز شاهد افزایش قیمت هستیم. یعنی هیچ کدام از پارامترهای تأثیرگذار در قیمت مسکن کاهش پیدا نکرده است ولی قیمت مسکن یا ثابت مانده یا کاهش یافته است که همین موضوع به دلیل عدم وجود خریدار و نشان دهنده رکود حاکم بر بازار است.

 عملکرد ۸۵۰ روزه وزیر راه و شهرسازی را چطور ارزیابی می‌کنید؟

عملکرد یک وزیر یا وزارتخانه را باید با توجه به شرایط موجود سنجید. به طوری که اگر واقعاً شرایط مهیا و مناسب برای کار بوده و پول و نقدینگی کافی موجود و مشکلی وجود نداشته باشد، وزیر و وزارتخانه متبوع چه عملکردی خواهد داشت؟ از آنجا که وزارت راه و شهرسازی وزارتخانه بزرگی بوده و در واقع بزرگترین وزارتخانه کشور محسوب شده و پروژه‌های راه، بنادر، راه‌آهن، فرودگاه‌ها و... همه زیر نظر آن هستند و از طرف دیگر اکثر پروژه‌های زیرساختی مانند راه و راه‌آهن به این حوزه بر می‌گردند، طبیعتاً کمبود نقدینگی و عدم تخصیص اعتبار مناسب به این وزارتخانه باعث توقف بسیاری از پروژه‌های آن خواهد شد. از سوی دیگر در جذب سرمایه برای سرمایه‌گذار خصوصی و مشارکت بخش خصوصی در اتمام پروژه‌های این حوزه اقبال چندانی نشان داده نشده است. لذا به نظر می‌رسد تا زمانی که بورس ما با جذب سرمایه‌ها کار می‌کند. با توجه به شرایط اقتصادی کشور و تحریم‌های ظالمانه بورس در چند سال گذشته، نتوانسته است این سرمایه‌ها را به خود جذب کرده و هدایت کند، برای همین بیشتر خود بانک‌ها به این سمت رفته‌اند. لذا اگر بخواهیم منصفانه عملکرد ایشان را ارزیابی کنیم، کار بسیار سختی است چرا که باید شرایط را نیز در نظر بگیریم که اگر این فشارها و مشکلات وجود نداشت، آیا واقعاً آقای وزیر و تیم‌شان در وزارت راه و شهرسازی از کارآمدی لازم برخوردار بوده‌اند یا نه؟  

به نظرتان اگر مسکن مهر تعطیل نمی‌شد، رکود در بخش مسکن رخ می‌داد و آیا ما شاهد رکودی با این شدت بودیم؟  

بله، قطعاً اگر مسکن مهر مورد بی‌مهری دولت یازدهم قرار نمی‌گرفت، رکود موجود نیز این قدر تشدید نمی‌شد. ضمن اینکه دلیل رکود موجود فقط مسکن مهر نیست. وقتی ما از اقتصاد مسکن صحبت می‌کنیم، در واقع مقصود ما بخش خصوصی فعال در این حوزه است. ما نباید متوسط ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحدی که ساخت آن توسط بخش خصوصی معمول بوده است را نادیده بگیریم. بخش خصوصی در واقع مجبور شد فعالیت‌های خود را تعطیل کند تا ببیند که در آینده چه اتفاقاتی خواهد افتاد تا سرمایه‌اش را از این حوزه بیرون بکشد.

به عنوان سؤال آخر! جناب‌عالی به عملکرد  وزیر راه و شهرسازی چه نمره‌ای می‌دهید؟

 نمره دادن برای من که خودم دانشگاهی و اهل امتیاز دادن هستم کار سختی است. اما فکر می‌کنم وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن نمره خوبی ندارد. البته مطمئناً آقای وزیر هم براساس دلایلي خاص و تصمیم‌سازی‌ها و تحلیل اطلاعات، تصمیم می‌گیرند. من فقط می‌توانم بگویم ای کاش بخش مسکن ما تا این حد به سمت رکود و تعطیلی نمی‌رفت و دولت تحت هر شرایطی پروژه‌های مسکن را ادامه می‌داد چرا که اقتصاد مسکن واقعاً بر اقتصاد کلان ما تأثیرگذار است و دولت باید به این تأثیرگذاری توجه بیشتری می‌کرد.