به گزارش «نماینده»، شورای عالی شهرسازی و معماری در جلسه مورخ ۸ تیر ۹۴ پیرو مباحث جلسات مورخ ۱۸ اسفند ۹۳ و ۲۵ اسفند ۹۳، طرح جامع شهر ساری را مورد بررسی قرار داد و به شرح زیر اتخاذ تصمیم كرد:
كلیات و جمعیت:
۱-۱- ضمن تائید محاسبات مشاور در خصوص پیش بینی جمعیت طرح جامع مقرر شد افق طرح به سال ۱۴۰۵ افزایش یافته و به تبع آن جمعیت افق با نرخ رشد ۱.۹ درصد افزایش یابد و مبنای محاسبات قرار گیرد. در محاسبه جمعیت شهر صرفا جمعیت پیش بینی شده طرح هادی مصوب روستاهای مورد توافق جهت الحاق مدنظر قرار گیرد.
۲-۱- جمعیت پایه در همه محاسبات مشاور جمعیت سرشماری رسمی سال ۹۰ در نظر گرفته شود.
۲ -سند كاربری اراضی
۱-۲- كلیه اراضی زراعی- باغی كه در شرق شهر به محدوده مصوب قبلی اضافه و به عنوان كاربری های شهری پیشنهاد شده‌اند، از محدوده خارج و با حفظ عملكرد زراعی در حریم تثبیت شوند و خط محدوده در این قسمت بر حریم خط فشار قوی انتقال نیرو منطبق شود و اراضی حد فاصل خط انتقال مذكور و سكونتگاه‌های روستایی ذغال چال و هولا به عنوان اراضی زراعی در محدوده تثبیت و به عنوان اساس طرح در ضوابط و مقررات قید شود.
۲-۲- كلیه اراضی زراعی و باغی كه با همین كاربری به محدوده شهر افزوده شده‌اند، در تمام قسمتهای شهر از محدوده خارج و در حریم تثبیت شوند. آن دسته از اراضی زراعی و باغی داخل بافت كه امكان خروج ندارند، به عنوان اساس طرح تثبیت و هر گونه تغییر در آنها مغایرت اساسی محسوب شود. بدیهی است هرگونه ساخت وساز و تفكیك اینگونه اراضی تنها با رعایت دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری و قانون حفظ وگسترش فضای سبزدرشهرها(مصوب ۱۳۵۹ واصلاحیه های بعدی آن) امكان پذیر است.
۳ -۲- اراضی مجاور انبارهای نفت واقع در شرق، با توجه به زراعی بودن از محدوده شهر خارج و در حریم شهر به عنوان پهنه زراعی تثبیت شود.
۴-۲- عناوین كاربری‌ها در سند كاربری اراضی پیشنهادی مطابق عناوین بیست گانه مصوب شورای عالی اصلاح و رنگها و جداول متناظر با این عناوین ارائه شود.
۵-۲ –در اجرای مفاد قانون انتقال پادگانها، بر تملك كامل اراضی پادگان ساری توسط شهرداری و تخصیص و تثبیت آن به عنوان فضای سبز عمومی بدون امكان تغییر كاربری مجدد تاكید میشود.
۶-۲- مقرر میشود طرح تفصیلی بافت با ارزش مركزی شهر با مشاركت اداره كل راه و شهرسازی استان، اداره كل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و شهرداری ساری با تاكید بر حفظ زندگی و ارزشهای كالبدی محدوده تاریخی مركز و تعدیل و كاهش تراكم ساختمانی و نحوه اختلاط كاربری به نفع افزایش ضریب سكونت تهیه و پس از بررسی و تائید در كمیته تخصصی شورای عالی (كمیته ۳) جهت اجرا ابلاغ شود.
۳- شبكه معابر
۱-۳- كنار گذر پیشنهادی شمالی شهر با توجه به عبور از اراضی زراعی مرغوب و احتمال تعرض به اراضی ما بین آن و محدوده شهر، حذف شود.
۴-حریم شهر
۱-۴- با توجه به مفاد قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و به جهت رعایت مرز تقسیمات سیاسی، مرز حریم در شمال، منطبق بر مرز بخش رود پی مورد تائید است. هر گونه تغییر در این بند منوط به اصلاح تقسیمات سیاسی خواهد بود.
۲-۴- با توجه به ساخت و ساز گسترده و خارج از برنامه در محور خزر آباد، لزوم اتخاذ تدابیر ویژه توسط استانداری مازندران و اداره كل جهاد كشاورزی استان جهت نظارت بر پهنه‌های حد فاصل حریم شهر ساری تا ساحل دریا در این محور مورد تاكید است.
۳-۴- سند پهنه‌بندی حریم با محوریت پهنه‌های زراعی و باغی و جنگلی و حفاظت، ارائه و نقاط سكونتی مجاز موجود بهمراه عملكردهای مجاز مد نظر طرح بصورت نقطه‌ای و در قالب ضوابط مجاز، مشروط و ممنوع ارائه شود. ضمن اینكه تخصیص كاربری در حریم صرفا محدود به فعالیتهای یازده گانه مجاز به استقرار در حریم طبق مصوبه تدقیق سرانه ها و تعاریف كاربری های شهری بوده و غیر آن مجازنیست
۴-۴- موضوع مقابله با سوانح طبیعی ومطالعات پدافند غیرعامل در طرح بررسی و پیشنهادات لازم در این خصوص با ارائه نقشه پدافند غیرعامل به اسناد نهائی طرح افزوده شود.
۵- ضوابط و مقررات
ضوابط و مقررات طرح در چهارچوب مصوبات شورای عالی و هماهنگ با محور های تعیین شده در صورتجلسه مورخ ۵ اسفند ۹۳ كمیته فنی دوباره تدوین و ظرف مدت یكماه به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری جهت بررسی نهایی ارائه و پس از تائید، توسط دبیرشورا ابلاغ شود. اهتمام اداره كل راه و شهرسازی استان در ارسال به موقع ضوابط مورد تأكید و انتظار شورای عالی شهرسازی و معماری است.
محورهای اصلاحی ضوابط و مقررات طرح مطابق مصوبه مورخ ۵ اسفند ۹۳ كمیته فنی به شرح زیر است:
۱-۵- مقیاس ضوابط ومقررات طرح جامع رعایت نشد ه است. (در خیلی از موارد ضوابط در مقیاس تفصیلی ارائه شده است)
۲-۵- پیشنهاد واگذاری اختیار تائید و تغییر كاربری ها به كمیته فنی كمیسیون ماده ۵ ویا ایجاد صندوق توسعه و عمران و غیره(به جهت صدور مجوزهای لازم) فاقد وجهه قانونی است و باید از مجموعه ضوابط و مقررات حذف شود.
۳-۵-پیشنهادات در مورد اراضی زراعی و باغات با قوانین مرتبط در این خصوص مغایرت دارد. بنابراین باید ضوابط و مقررات طرح با ملاحظات دو قانون مربوطه در محدوده و حریم شهر ارائه شوند. (دستورالعمل ماده ۱۴ در محدوده شهر و قانون حفظ اراضی زراعی وباغات در حریم شهر)
۴-۵-دربخش اول گزارش به تعاریف غیرمتعارف وغیر ضروری پرداخته شده است ازجمله تعاریف خاص، كه باید از گزارش حذف شوند.
۵-۵-ضوابط مربوط به بلند مرتبه سازی باید براساس رابطه منطقی میان فضای باز، سطح اشغال وتعداد طبقات، تراكم ساختمانی حداقل ساخت و حدنصاب تفكیك و با ملاحظات مصوبه بلندمرتبه سازی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مورخ ۲۵ اسفند ۹۳ موضوع بخشنامه شماره ۳۰۰/۷۳۲ مورخ ۱۷ فروردین ۹۴ تدوین شوند.
۶-۵- پیشنهاد ظرفیت جمعیت پذیری طرح با توجه به تراكم های ساختمانی پیشنهادی ۱۴۴۵۶۹۸ نفر و با فرض تحقق تنها ۳۰ درصد تراكم ساختمانی مسكونی، كه فاقد هرگونه منطق كارشناسی و شهرسازی بوده و مغایر باپیش بینی‌های جمعیتی طرح در افق آن است حذف شود. بنابراین لازم است نسبت به تعدیل تراكم ساختمانی پیشنهادی در پهنه‌های كم، متوسط و زیاد و همچنین مختلط و بلند مرتبه سازی اقدام شود به نحوی که تناسب بین ظرفیت جمعیت پذیری و جمعیت افق طرح منطقی شود.
۷-۵-در مجلد ضوابط و مقررات باید به ضوابط حریم شهر پرداخته شود.
۸-۵-مطالعات مالی و تراز فیزیكی – مالی اجرای طرح جامع ارائه شود.
۹-۵-اساس طرح و آستانه های مغایرت های اساسی بر اساس آخرین مصوبه شورای عالی و با توجه به محورهای زیر اصلاح و ارائه شود :
۱-۹-۵- تعیین هر گونه تغییر در كاربری مقیاس شهری و فراشهری به عنوان مغایرت اساسی تعیین شود.
۲-۹-۵- حذف موارد مربوط به محدوده بافت فرسوده و مصوبات كلان كمیسیون ماده ۵ به عنوان مغایرت اساسی
۳-۹-۵- حذف افزایش تا حد ۱۰ درصدی برای تغییر مرز حریم
۴-۹-۵-حذف كلیه احكامی كه مستند به قوانین مصوب است و قطعا مغایرت اساسی یا غیر اساسی در خصوص آن وارد نیست.
اراضی زراعی و باغی ساخته نشده ساری از محدوده های الحاقی كسر میشود
بنابر این گزارش در ادامه جلسه مورخ ۸ تیر ۹۴، پیرو بازدید اعضای منتخب شورای عالی شهرسازی و معماری از محدوده و حریم شهر ساری و ارائه گزارش به شورای عالی درخصوص موارد زیر اتخاذ تصمیم شد:
۱- اراضی با كاربری پارك و فضای سبز و تفریحی- گردشگری واقع در جنوب شهر (در حاشیه رود تجن، حدفاصل رودخانه و بافت كالبدی شهر) با توجه به زراعی بودن از محدوده شهر خارج وبه عنوان پهنه كشاورزی، سبز و گردشگری طبیعی در حریم شهر تثبیت شود. ضمنا هرگونه طرح مدنظر مدیریت شهری در اراضی مذكور در صورت اخذ مصوبات استانی در شورای عالی شهرسازی و معماری بررسی خواهد شد.
۲- با پیشنهاد شورای برنامه ریزی و توسعه استان مبنی بر الحاق روستاهای واقع در شمال غرب شهر (قرق و شریف آباد) مشروط به رعایت موارد ذیل موافقت میشود:
• الحاق، حداكثر در حد محدوده طرح های هادی مصوب روستاها انجام شود.
• خدمات مورد نیاز در مقیاس متناسب در طرح تفصیلی لحاظ شود.
• اراضی زراعی و باغی ساخته نشده از محدوده های الحاقی كسر و با حفظ كاربری زراعی- باغی در حریم شهر تثبیت شود.
۳- در اراضی ما بین محدوده شهر و دو روستای مذكور (قرق و شریف آباد) ساخت و ساز های غیر مجاز در حجم وسیع و تراكم زیاد (بعضا ۵ طبقه) در سطحی بالغ بر ۸۰ هكتار صورت گرفته است كه بدون هر گونه ضابطه و نظارت فنی و قانونی توسط شهرداری و اداره كل جهاد كشاورزی ساری انجام شده است. شورای عالی مقرر نمود؛ ساخت و ساز در این محدوده در حد وضع موجود در حریم تثبیت و تدابیر شدید حفاظتی جهت جلوگیری از گسترش آن توسط شهرداری و اداره كل جهاد كشاورزی استان تحت نظارت و با مسئولیت استانداری مازندران اتخاذ شود.
۴- پارك جنگلی سكو تپه مطابق مصوبه شورای برنامه ریزی و توسعه استان، منوط به حفظ ماهیت جنگلی ویكپارچگی كالبدی با عرصه جنگلی مجاور و پرهیز از هر گونه ساخت و ساز شهری (مگر درحد تاسیسات ضروری مرتبط) در حریم شهر تثبیت و هرگونه تغییر كاربری و عملكرد آن مشمول ضوابط مغایرت های اساسی میشود.
۵- در خصوص تداخل مسیر بزرگراه هفت تن با بافت كالبدی روستاهای بالادزا و پائین دزا، مقرر شد مسیر بزرگراه مذكور در این قسمت اصلاح و دو روستا به محدوده شهر الحاق شود. اصلاح مسیر در این قسمت به نحوی انجام شودكه تداخل حداقلی با عرصه ها و اراضی جنگلی و كشاورزی و باغی و سكونتگاه‌های روستایی به وجود آید.
نظر شما