به گزارش نماینده، در بازار مسکن شهر تهران، مشاوران‌املاک از رکود نسبی گلایه می‌کنند و تناسب حداقلی بین اجاره‌بها و توان مالی اجاره‌نشین‌ها را در دچار‌شدن معاملات اجاره به سرنوشت مبهم معاملات خرید، موثر می‌دانند اما در «شهرهایجدید» این روزها کسب‌و‌کار دلالان ملک حتی از دوره رونق مسکن هم پرسودتر شده است.
مشاوران املاک در شهرهای جدید پرند، هشتگرد و پردیس– سه منطقه در جنوب، غرب و شرق اطراف تهران که به واسطه مسکن‌مهر مورد توجه قرار گرفتند- با اعلام اینکه نوعی «حراجی» در بازار مسکن شهرهایجدید شکل گرفته است، از مناسب بودن ارزش اجاره و خرید آپارتمان در این مناطق و رقابتی‌بودن نرخ‌ها در مقایسه با ارزان‌ترین محله تهران خبر می‌دهند.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: تحویل تعداد هر چند ناچیز واحدهای مسکونی‌مهر در این سه شهر جدید طی دو سال اخیر از یکسو و عدم تمایل بخشی از مالکان این واحدها به سکونت در آنها، عرضه آپارتمان فروشی یا اجاره‌ای را در بنگاه‌های املاک افزایش داده است. این وضعیت باعث شده، در حال‌حاضر میانگین اجاره‌بها و متوسط قیمت خرید مسکن در پرند، پردیس و هشتگرد به ترتیب معادل یک‌سوم و یک‌چهارم مبالغ اجاره و خرید آپارتمان در تهران تعیین شود. در تهران هم‌اکنون میانگین رهن هر مترمربع آپارتمان حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان است و قیمت فروش نیز مترمربعی ۴میلیون تومان برآورد می‌شود.
اما در شهرهای جدید اطراف تهران، آپارتمان‌ها با مبلغ ۲۰۰هزار تومان به ازای هر مترمربع، رهن‌کامل داده می‌شوند و با قیمت متری یک میلیون تا یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان نیز به فروش می‌رسند.
در پرند حدود ۱۵ هزار واحد مسکونی‌مهر به صورت واقعی به بهره‌برداری رسیده و خانوار در آنها ساکن شده‌اند. در پردیس نیز تعداد آپارتمان‌هایی که در محله‌های مسکن‌مهر، مسکونی شده‌اند حداقل ۵هزار واحد برآورد می‌شود و در هشتگرد نیز به همین تعداد، قابلیت سکونت در واحدهای مسکونی‌مهر وجود دارد.
در شهرهای جدید اطراف تهران، تا پیش از ساخت‌‌وسازهای مسکن‌مهر، قیمت‌‌ها تفاوت چندانی با این کلان‌شهر نداشت اما در حال‌حاضر رشد سریع قیمت مسکن در تهران طی سا‌ل‌های اخیر از یکسو و فراوانی آپارتمان ارزان‌قیمت در شهرهایجدید که متناسب با تورم مشمول افزایش قیمت نشده‌اند از سوی دیگر، باعث شده بازار مسکن این مناطق به انتخاب اول اقشار کم‌درآمد و دهک‌های متوسط روبه پایین تبدیل شود.
مشتری آپارتمان‌های شهرهای جدید پرند، پردیس و هشتگرد را دو گروه شامل «اجاره‌نشین‌های ساکن محله‌های جنوبی تهران» و «مهاجران استان‌ها و شهرستان‌های اطراف تهران» تشکیل می‌دهند.
بررسی‌ها از بنگاه‌های املاک این سه شهرجدید حاکی است: تمایل از طرف مالکان مسکن‌مهر برای اجاره آپارتمان‌هایشان، بیشتر از فروش است. به همین خاطر، بازار معاملات اجاره در این مناطق گرم‌تر از معاملات خرید است.
از روز گذشته بخش دوم و پایانی نقل و انتقالات تابستانی آغاز شده و بعد از وقفه چند روزه ناشی از ماه مبارک رمضان، اجاره‌نشین‌هایی که مهلت اجاره‌نامه‌هایشان در این ایام به پایان می‌رسد، وارد بازار می‌شوند.
با استناد به روند افزایشی حجم مراجعه‌ها به بنگاه‌های املاک شهرهای جدید طی ماه‌های اخیر، پیش‌بینی می‌شود در دست‌کم ۴۵روز باقی مانده از تابستان، بخش قابل‌توجهی از گروه‌های کم‌درآمد اجاره‌نشین ساکن نیمه جنوبی تهران، به این مناطق مهاجرت کنند.
فرار از سونامی اجاره بها
به گزارش «دنیای اقتصاد»، درحالی‌که از ابتدای سال ۹۳ تاکنون، بازار اجاره در تهران با رشد ۱۳ درصدی در نرخ‌های اجاره‌بها همراه شده است، درصد قابل توجهی از مستاجران تهرانی، به‌دلیل عدم توان مالی کافی برای اجاره آپارتمان مسکونی در شهر تهران به بازار واحدهای نوساز و آماده سکونت مسکن مهر و سایر آپارتمان‌ها در شهرهای جدید مراجعه کرده‌اند.
از سوی دیگر افتتاح و آماده سکونت شدن تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکن مهر ظرف ماه‌های اخیر باعث شده هم‌اکنون بازار مناسبی از نظر عرضه آپارتمان مسکونی در شهرهای جدید اطراف تهران ایجاد شود.
این در حالی است که یکسان بودن تیپ غالب ساختمان‌های مسکونی در شهرهای جدید، الگوی نسبتا ثابت و مشخصی به لحاظ قیمت، برای هر گروه از آپارتمان‌های یک خوابه، دو خوابه و سه خوابه مسکن مهر در شهرهای جدید پیش روی متقاضیان قرار داده است. اجاره بها در شهرهای جدید طی دو سال گذشته تغییر محسوسی نداشته است. علاوه‌بر مسکن مهر، فراوان بودن زمین و رشد ساخت‌و‌ساز در شهرهای جدید از یک طرف، و پایین بودن اجاره بهای واحدهای مسکونی در این مناطق نسبت به داخل شهر تهران از سوی دیگر، باعث شده بازار اجاره هم از طرف عرضه و هم از سمت تقاضا، برای واحدهای مسکونی غیر از مسکن مهر هم رونق خود را داشته باشد.
تعادل در بازار اجاره شهرهای جدید
هم‌اکنون، بنا بر اظهار فعالان مسکن و مشاوران املاک در شهرهای جدید اطراف تهران، عرضه و تقاضای آپارتمان‌های مسکونی مسکن مهر و غیر از مسکن مهر، در شهرهای جدید وضعیت مطلوبی دارد.
به گفته این مشاوران املاک، هم‌اکنون علاوه‌بر اینکه متقاضیان زیادی در بازار اجاره واحدهای مسکونی شهرهای جدید وجود دارد عرضه این واحدها نیز در وضعیت خوبی است.
به‌عبارت دیگر هم‌اکنون عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی اجاره‌ای در شهرهای جدید از حالت تعادل یا به اصطلاح بالانس میان عرضه و تقاضا برخوردار است.
همین موضوع باعث شده، مراجعه‌کنندگان به‌عنوان مستاجر یا موجر به بنگاه‌های مسکن در شهرهای جدید، با سهولت بیشتری در مقایسه با شهر تهران، بتوانند واحد مسکونی خود را اجاره دهند یا آپارتمان مورد نظر خود را اجاره کنند.
هم‌اکنون نرخ اجاره بها در شهر تهران به‌طور متوسط بر مبنای مترمربعی ۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان برای محاسبه رهن کامل، تعیین می‌شود که البته این میزان در برخی مناطق شمالی شهر و برای واحدهای مسکونی با کیفیتی بیش از حد معمول آپارتمان‌ها، در برخی مواقع از مترمربعی یک میلیون تومان نیز فراتر می‌رود.
این در حالی است که بازار اجاره در شهرهای جدید به علت آنکه اغلب واحدها به‌خصوص واحدهای مسکن مهر از تیپ نسبتا یکسانی به لحاظ نقشه ساخت، ویژگی‌ها، مصالح استفاده شده و مسائل ظاهری آپارتمان‌ها برخوردارند از ثبات و شفافیت بیشتری در نرخ اجاره بها برخوردارند.
میانگین اجاره بها در شهرهای جدید
اظهارات مشاوران املاک فعال در شهرهای جدید اطراف تهران و همچنین مستندات فایل‌های اجاره موجود در بنگاه‌های مسکن این مناطق حاکی است هم‌اکنون متوسط مبلغ رهن کامل آپارتمان‌های مسکن مهر و سایر آپارتمان‌ها در شهر جدید پرند، بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار تومان برای هرمترمربع است که با توجه به میانگین مساحت ۷۰ تا ۸۰ متری این واحدها رهن کامل کل واحد بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان تعیین می‌شود.
این در حالی است که متوسط رهن هر مترمربع آپارتمان در شهر جدید پردیس بین ۱۵۰ تا ۳۰۰ هزار تومان است.
همچنین متوسط نرخ رهن هر مترمربع آپارتمان در شهر جدید هشتگرد بین ۱۰۰ تا کمتر از ۱۵۰ هزار تومان در بازار اجاره تابستان ۹۳ است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، الگوی اجاره آپارتمان در شهرهای جدید برخلاف شهر تهران که بر مبنای متراژ واحد مسکونی در هر منطقه تعیین می‌شود، بر اساس تعداد خواب یا تعداد اتاق‌ها و در سه تیپ متفاوت واحدهای یک خوابه، دو خوابه و سه خوابه مشخص می‌شود.
هم‌اکنون مبلغ رهن کامل یک آپارتمان مسکونی یک خوابه در شهر جدید پرند بین۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان است که کف قیمتی مربوط به واحدهای مسکن مهر و سقف آن مربوط به واحدهای مرغوب‌تر غیر از مسکن مهر است. متراژ متوسط واحدهای یک خوابه در شهر جدید پرند حدود ۶۰ متر مربع است.
همچنین آپارتمان‌های دو خوابه با متراژ میانگین ۹۰ مترمربع در شهر جدید پرند بین ۱۲ تا ۲۰ میلیون تومان رهن کامل در بازار اجاره مورد معامله قرار می‌گیرد و مبلغ رهن کامل هر کدام از واحدهای مسکونی سه خوابه اعم از مسکن مهر و غیر مسکن مهر در این شهر جدید بین ۱۴ تا ۳۰ میلیون تومان است.
متوسط متراژ واحدهای سه خوابه در شهر جدید پرند نیز (آپارتمان‌های مسکونی مهر) ۱۰۰ مترمربع است. این در حالی است که بنا بر اظهار مشاوران املاک شهر جدید پرند، هم‌اکنون علاوه‌بر تقاضای فراوانی که در بازار اجاره شهر جدید پرند برای واحدهای مسکونی وجود دارد، عرضه نیز متناسب با این تقاضا است.
تعادل عرضه و تقاضا از یک طرف و تثبیت نسبی قیمت مسکن در سال جاری باعث شده نرخ اجاره بها در شهر جدید پرند نسبت به سال گذشته تغییر محسوسی نداشته باشد.
این موضوع در سایر شهرهای جدید اطراف پایتخت نیز مصداق دارد.
از سوی دیگر، در شهر جدید پردیس متوسط نرخ رهن کامل یک واحد مسکونی یک خوابه برای آپارتمان‌های مسکونی مهر ۲۰ میلیون تومان و برای آپارتمان‌های دارای سند مالکیت – غیر مسکن مهر – ۲۵ میلیون تومان است.
همچنین متوسط نرخ رهن کامل واحدهای دو خوابه در این شهر جدید ۲۵ میلیون تومان برای واحدهای مسکن مهر و ۳۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان – بسته به کیفیت ساخت، نوع سازه و سایر پارامترهای اثرگذار– برای واحدهای عادی و البته خانه‌های ویلایی لوکس است.
در شهر جدید هشتگرد که عمده واحدهای مسکونی، آپارتمان‌های یک و دو خوابه هستند، نرخ رهن کامل واحدهای یک خوابه به‌طور میانگین ۹ میلیون تومان است و واحدهای دوخوابه نیز بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان برای واحدهای مسکن مهر است.
آپارتمان‌های غیر از مسکن مهر نیز از ۱۳ میلیون تا ۳۰ میلیون تومان رهن کامل در بازار اجاره شهر جدید هشتگرد معامله می‌شود.
به گفته فعالان مسکن و مشاوران املاک شهر جدید هشتگرد، هم‌اکنون اغلب متقاضیان اجاره در بازار مسکن این شهر جدید، سرریز جمعیتی شهرهای تهران و کرج هستند که اغلب آنها به‌دلیل ضعف توان مالی برای اجاره آپارتمان در داخل این شهرها، به بازار اجاره شهر جدید هشتگرد روی آورده‌اند.
منبع:دنیای اقتصاد