«نماینده» / محرک‌های بازار مسکن از ابتدای پاییز ۹۶ روی قیمت و تعداد معاملات مسکن اثر گذاشتند و رونق نسبی را در عرصه خرید و فروش املاک به خصوص در شهرهای بزرگ رقم زدند اما این پایان ماجرا نبود و رونق بازار، پس از چند ماه فروکش کرد!
دلایل رشد نسبی قیمت مسکن
به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، اعطای وام خانه اولی‌ها، افزایش نرخ ارز و قیمت خودروهای وارداتی، قیمت مسکن از ابتدای پاییز امسال با افزایش مواجه شد که این افزایش قیمت در ماه‌های آذر و دی با افزایش حجم معاملات همراه بود. برخی از مالکان با شروع رونق بازار دست به قیمت‌گذاری‌های بی قاعده روی املاک زدند و بازار را اصطلاحاً به دلیل عدم توان خردیار در تأمین منابع مالی مجدد به سمت و سوی رکود کشاندند. خریداران که اغلب برای خرید آپارتمان‌های کوچک (در سطح شهر تهران) با بودجه کمتر از ۳۵۰ میلیون تومان بودند از کمبود واحد فروشی در این بازه قیمتی خبر می‌دادند و دفاتر املاک نیز از رونق معاملات به ویژه برای واحدهای کوچکتر از ۷۰ متر صحبت می‌کردند.
با افزایش قیمت مسکن تا حدود ۴۰ درصد در مناطق میانی تهران نظیر پونک، مرزداران، فاطمی، پیروزی، تهرانپارس، نیروهوایی و شهرک غرب خریداران کمی دست به عصا حرکت کردند و حاضر به خرید مسکن با قیمت‌های غیرمنطقی نشدند. البته از طرفی برخی از مالکان نگران از افزایش بیشتر قیمت‌ها، فروش واحدهای خود را به زمان دیگری موکول کردند. اما به نظر می‌رسد با سیاست‌های بانک مرکزی و نبود توان خرید مصرف کنندگان، مالکانی که از لفظ بازار شب عید در ماه‌های اخیر استفاده و واحدهای خود را به فروش رساندند برنده این بازی بودند!
حسام عقبایی رئیس کمیسیون تخصصی مشاورین املاک کشور در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو درباره پیش بینی بازار مسکن تا سال آینده گفت: «تا پایان بهار ۹۷ هیچ جهش یا افزایش قیمتی نداریم و فنر جمع شده‌ای برای قیمت مسکن متصور نیستیم. بازار مسکن تا بهار سال آینده بی‌تلاطم خواهد بود و مردم با آرامش نسبت به معاملات ملکی خود اقدام کنند. سوداگران و سودجویانی با تلقین این موضوع که جهشی در کار خواهد بود قصد آشفته کردن بازار را دارند ولی واقعیت بازار مسکن این نیست.»
وی تصریح کرد: «در بازار مسکن هم تکلیف ما و هم تکلیف رسانه این است اطلاعات درست را به مخاطبان بدهند. سوداگران مسکن برای‌شان بسیار راحت است که در فضای خبری نفوذ کرده و خبری کذب را برای التهاب مسکن در جامعه
سوداگران مسکن برای‌شان بسیار راحت است که در فضای خبری نفوذ کرده و خبری کذب را برای التهاب مسکن در جامعه منتشر کنند.
منتشر کنند. اما من به مردم عزیز عرض می‌کنم مردم خیالشان راحت باشد با ارامش خاطر مسکن بخرند و دلیلی ندارد باب میل سرمایه گذاران صحبت نمی‌کنم.»
از دفاتر املاک سطح شهر چه خبر؟
مشاهدات میدانی خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو حاکی است میزان مراجعات به دفاتر املاک به طور چشمگیری کاهش یافته است و خریداران تن به خرید آپارتمان با هر قیمتی نمی‌دهند. برخی از خریداران به دلیل تب قیمت مسکن در دی ۹۶ ترجیح به خرید آپارتمان در بهار ۹۷ داده‌اند و از طرفی منتظر تخلیه کامل بازار از مسکن اولی‌ها و نقدینگی آنها بودند. این دسته از خریداران مسکن معتقدند حجم نقدینگی که تا حدودی بازار فروش واحدهای کوچ را راه انداخته به دلیل وام‌های ۱۶۰ میلیونی برای زوجین در شهرهایی مثل تهران بوده است و اثرش به تدریج کمرنگ خواهد شد. در واقع بعضی از خریداران واقعی بازار مسکن با مشاهده افزایش قیمت در برخی مناطق تهران تا ۴۰ درصد قیمت تابستان ۹۶، احتیاط کرده‌اند و از دور وقایع بازار مسکن را به تماشا نشسته‌اند.
جزئیات معاملات در مناطق مختلف تهران
از طرفی مالکان آپارتمان‌های مناطق شمال شهر افزایش قیمت چندانی برای واحدهای خود لحاظ نکرده‌اند اما همچنان حجم معاملات را ناکافی و ناشی از عدم نقدینگی و توان خرید متقاضیان می‌دانند. بر اساس مطالعات انجام شده بیشترین حجم معاملات مسکن از ابتدای پاییز تاکنون به ترتیب در مناطق پنج، چهار، دو و هشت شهرداری تهران بوده است و کمترین تغییرات قیمتی مربوط به نقاط شمالی و جنوبی شهر بوده است. به عبارت دیگر طبقه متوسط شهر تهران بیشترین معاملات را در چند ماهه اخیر رقم زدند و فروشندگان نیز قیمت‌های پیشنهادی را تا حدی نامعقول افزایش داده‌اند که بعضی از متقاضیان خرید مسکن برای تهیه مسکن مورد نظر خود با اختلاف قیمت اندکی در محله‌های بالاتر و گران‌تر شهر رفتند.
مشاهدات میدانی نشان می‌دهد مشاوران املاک در مناطقی که بیشترین میزان معاملات را در ماه قبل داشته و حال و روز فعلیشان از حجم پایین معامله حکایت دارند، از امکان ورود مجدد بازار به فاز رکودی خبر می‌دهند و از قیمت گذاری‌های غیرواقعی و حبابی مسکن از سوی برخی فروشندگان گله مندند. آنها معتقدند استمرار وضعیت موجود می‌تواند بازار را همچون ۴ سال گذشته در یک بازه زمانی گسترده دچار رکود کند که رهایی مجدد از رکود بازار مسکن همچون دفعات قبل دشوار و زمان‌بر خواهد بود. برخی از مشاوران املاک از هجوم سوداگران و سرمایه‌گذاران به بازار مسکن در ماه‌های اخیر خبر می‌دهند. یکی از مشاوران املاک صراحتا گفت: «با افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر برخی از سودجویان با ورود نقدینگی به بازار، تقاضای کاذب ایجاد کردند و واحدهایی را صرفاً با هدف سودآوری خریداری کردند که غالب این واحدها، یا بالای ۱۰ سال ساخت دارند و اکنون بازسازی شده‌اند تا با سود بیشتر به فروش برسند و یا واحدهای نوسازی هستند که عملیات عمرانیشان رو به اتمام است. در شرایط فعلی در اکثر دفاتر املاک، کلید واحدهای بازسازی شده سرمایه گذاران است که معمولا نسبت به قیمت خریداری کرده حدود ۳۰ درصد سود طلب می‌کنند!»
با تخلیه اثر روانی و موج نقدینگی که از آبان وارد بازار مسکن شده بود بازار مسکن مطابق با انتظارات صاحب نظران این عرصه رنگ و بوی آرامش به خود گرفت و تا حدودی می‌توان برچسب بازگشت رکود را به آن زد چرا که حجم معاملات مسکن در بهمن ۹۶ به ۶۹۷۵ قرارداد در سطح شهر تهران رسید که در مقایسه با حجم قراردادهای تیر ۹۶ هم که ۱۴۷۲۱ قرارداد صورت گرفته، مقدار ناچیزی است و نشان از کاهش شدید حجم معاملات مسکن است. کارشناسان پیش‌بینی کرده بودند که در صورت رشد قیمت مسکن فراتر از میزان تورم بازار مسکن با رکود مجددی روبه رو خواهد شد و نقدینگی مورد نیاز برای حرکت بازار مسکن بسیار متفاوت با بازار ارز، طلا و بورس است.
کاهش ۶۲ درصدی حجم معاملات مسکن تهران در بهمن/ دور جدید رکود در راه است؟
کاهش نسبی قیمت دلار، افزایش سود سپرده بانک‌ها به ۲۰ درصد، تخلیه هیجان بازار مسکن و پایان بازار داغ شب عید (که همه ساله با رونق رو به رو بوده است) ۴ عامل اصلی کاهش ۶۲ درصدی حجم معاملات مسکن در بهمن ۹۶ بود که به نظر این روند تا پایان خرداد سال آینده نیز برقرار خواهد بود. خبرگزاری دانشجو به متقاضیان خرید مسکن توصیه می‌کند تا اواسط اریبهشت سال آتی اقدام عجولانه‌ای برای خرید مسکن نکنند و در صورت نیاز به خرید با آرامش وارد بازار شوند و با قیمت‌های پیشنهادی غیرمعقول خرید نکنند.