به گزارش «نماینده»، همه میدانند مسکن پس از غذا و پوشاک جزو مهمترین نیاز بشریت محسوب می شود، لذا این امر سبب اهمیت بالا، کلیدی و تأثیرگذار آن در همه نقاط جهان و در زندگی مردم شده است. ایران اسلامی نیز از این قاعده مستثنی نیست، به طوری که بازار مسكن یکی از مهمترین مباحث اقتصادی در کلان شهرهای مختلف از جمله در تهران، مشهد، اصفهان، شيراز و همدان محسوب می شود. امری که به اعتقاد کارشناسان و صاحبنظران تحریم های اقتصادی در آن تاثیر بسیاری داشته است به نحوی که اکنون و پس از مشخص شدن نتایج نسبی توافقات، چشم امید مردم را به سوی بازار های مسکن کشانده تا مگر با ارزانی قیمت مسکن قدری از مشکلاتشان برطرف شود.
در یک نظر سنجی، مردم معتقد بودند که موفقیت در مذاکرات، همه یا مقداری ازمشکلات مربوط به امور اقتصادی به ویژه مشکل رکود و گرانی خارج از عرف مسکن را بهبود خواهد بخشید؛ این در حالی است که برخی از کارشناسان به آن دسته از شهروندانی که قصد خرید خانه دارند می گویند دست نگه دارید، اما برخی دیگر معتقدند که قیمت خانه نه تنها ارزان نمی شود بلکه از رکود نیز خارج نمی شود؛ این نظریه‌ها سبب سرگردانی بیشتر شهروندان شده است.
برخی از مسئولین حوزه مسکن نیز معتقدند فضای ساخت خانه در سال جاری پنج درصد رشد می یابد و قیمت ها بیش از این افزایش نخواهند داشت و در مقابل، نظر کارشناسانی است که اعتقادی به کاهش قیمت واحد های مسکونی کوچک ندارند ولی می گویند واحد های مسکونی بزرگ ارزش خود را از دست داده و با کاهش قیمت مواجه خواهند شد.
از طرفی رکود در بازار های سرمایه گذاری کشور و ثبات نسبی در نرخ ارز، سرمایه گذاران متوسط جامعه را به سمت بازارهایی چون طلا و مسکن سوق داده است. هر چند نبود سرمایه گذار واقعی در بازار مسکن سبب ادامه رکود آن شده اما به گفته کارشناسان این رکود از استانی به استان دیگر بسته به بزرگ یا کوچک بودن آن متفاوت بوده است.
در این گزارش سعی شده تا وضعیت مسکن در کشور قبل و بعد تحریم مورد بررسی قرار گیرد.
*انتظار يك جهش آن هم پس از ركود اشتباه است
در همین راستا دکتر سعید اسلامی بیگدلی، عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با اشاره به اصل ۳۱ قانون اساسی به ما می گوید: مسکن كالايی بادوام و ناهمگن است که سرمايه بر، زمان بر، نقدشوندگي پايين و غيرقابل واردات بودن از جمله خصوصيات ذاتي آن به حساب می آید.
وی با مروری بر آمارهای سال گذشته درباره افزایش قیمت مسکن می افزاید: تقريبا هيچ افزايش قيمتی در حوزه مسكن در کشور رخ نداده اما شهرهايي مانند كاشان در همين سال با افزايش قيمت مسكن روبه رو بوده اند، تهران هم در ماه های اخير نسبت به زمان مشابه سال قبل شاهد افزایش اندكی در قيمت مسكن بوده است.
به گفته این تحلیلگر ارشد بازار مسکن نبود بانک اطلاعاتی در ارتباط با مسكن يكی از بزر‌گترین مشكلات بازار مسکن در ايران است و این در‌حالی است كه در کشورهایی مانند آلمان و امريكا به علت نگهداری اطلاعات مسكن و امكان دسترسی به آن، افراد متقاضی می توانند تاريخچه معاملات يک مسكن را تا آخرين معامله مشاهده کرده و همچنين از قيمت ساير مسكن ها در نقاط مختلف اطلاع یابند و اين موضوع به كارايی بيشتر اين بازار و نقد شوندگی آن كمک قابل توجهی می کند.
بیگدلی در خصوص وضعیت بازار مسکن پس از توافقات هسته ای، معتقد است؛ انتظار یک جهش پس از رکود موجود، اشتباه است؛ در حالیکه هزینه مسكن به هزينه كل ۳۴.۱ درصد است در بيشتر كشورهای جهان هزينه مسكن، ۳۰ تا ۴۰ درصد هزينه خانوارها را تشكيل می دهد و اين نسبت برای خانواده های تهرانی بيش از ۵۰ درصد است.
*مذاکرات ژنو تاثیر مستقیمی در بازار مسکن ندارد
بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن هم در این زمینه می گوید: از آنجا که باید بازار مسکن در جهان تغییراتی داشته باشد و بعد اثرات آن به بازار مسکن در ایران منتقل شود لذا مذاکرات ژنو تاثیر مستقیمی در این بازار ندارد.
وی با بیان اینکه موفقیت در مذاکرات، بازار مسکن را در بلند مدت تحت تاثیر قرار میدهد، تصریح می کند: آنچه بیش از هر مورد دیگر بازار مسکن را تکان می دهد بحث عرضه و تقاضا و کنترل بازار است.
به اعتقاد این کارشناس اقتصادی در سه سال اخیر، بازار داخلی اقتصادی کشور تحت تاثیر تحریم ها ضربه می خورد و به طور طبیعی کاهش واردات و مصالح مورد نیاز ساخت و سازها منجر به کاهش تولید و معاملات بازار مسکن شده است.
ستاریان با اشاره به رکود بخش ساختمانی در سال های اخیر در کشور می افزاید: به علت کاهش در میزان ساخت و‌سازها و نبود سرمایه در بخش مسکن، احتمال کاهش تولید و میزان ساخت و ساز برای سال جاری نیز وجود دارد.
*مسکن هنوز در رکود است
اما علیرضا قهاری، دبیر انبوه سازان مسکن تهران نظر دیگری دارد. وی می گوید: اگر پیش از توافق، خرید و فروشها رونق می گرفت، شرایط بازار مسکن بهتر بود.
وی با بیان اینکه معمولا متقاضیان مسکن زمانی وارد بازار می شوند که قیمت ها افزایش می یابد، عنوان می کند: در حال حاضر به علت دست روی دست گذاشتن خریدارن با تصور کاهش بیشتر قیمت ها، وضعیت مسکن هنوز در رکود قرار دارد.
*نقدینگی و سرمایه گذاری در مسکن از مهمترین اثرات توافق در بازار مسکن
عبدالله محمدی نیا، یکی از کارشناسان خبره اقتصادی در حوزه مسکن هم رمز خروج از رکود مسکن در همه استان های کشور را نقدینگی و سرمایه گذاری می داند و به ما می گوید: اگرچه موفقیت در توافقات، تاثیر چندانی بر قیمت و بازار مسکن ندارد اما وضعیت بازار مسکن در گرو رونق کل اقتصاد کشور است؛
به گفته این کارشناس با افزایش میزان نقدینگی و به تبع آن سرمایه گذاری در مسکن، این بازار می تواند از رکود فعلی خارج شود.
محمدی نیا با اشاره به اینکه عرضه محدود و تقاضای بالا در بازار مسکن باعث شده تا توافقات هسته ای نتواند این بازار را به تعادل برساند، می گوید: با وجود اینکه در برخی از بازارهای ارز، طلا و نفت شاهد کاهش قیمت ها بوده ایم اما این امری بدیهی است که این کاهش ها موقتی بوده و تحت تاثیر جو روانی بعد از توافقات روی داده است.
وی به داده های مركز آمار ايران اشاره کرده و می گوید: از ميانگين قيمت واحد مسكوني در هر يک از مناطق شهری كل كشور مي توان ۳۱ استان كشور را با شاخص قيمت مسكن رتبه بندی كرد.
این کارشناس اقتصادی می افزاید: در اين رتبه بندی که سال گذشته منتشر شده است، به جز تهران كه با فاصله زيادی مقام اول و گران ترين استان كشور را در بازار مسكن به خود اختصاص داده، پنج استان ديگر نيز در جايگاه بالاتری در مقايسه با ساير استان ها قرار گرفته اند.
محمدی نیا اظهار می کند: در حال حاضر بعد از تهران، به ترتيب استان های اصفهان، قم، البرز، مركزی و آذربايجان شرقي جزو گران ترين مناطق برای خريد مسكن محسوب می شوند.
محمدی نیا می گوید: بر اساس آخرين آمار رسمی مربوط به نيمه دوم سال گذشته، در استان های اصفهان، قم، البرز، مركزی و آذربايجان شرقي، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكونی به ترتيب ۵/۱ ميليون، ۳/۱ ميليون، ۲/۱ ميليون، ۱/۱ ميليون و يک ميليون تومان بوده است همچنین در اين رده بندی، ايلام جزو ارزان ترين استان های كشور برای خريد مسكن معرفی شده و البته متوسط قيمت مسكن هم مترمربعي ۴۴۷ هزار تومان عنوان شده است.
وی معتقد است؛ بهترین زمان برای خرید خانه، شش ماه دوم سال است البته مردم نباید منتظر معجزه باشند چرا که وقتی همه تحریم ها برداشته شود، اقتصاد از رکود خارج شده و میزان نرخ تورم در کشور نیز به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کند که در آن صورت نرخ سود بانکی کاهش پیدا کرده و در بلند مدت قدرت خرید مردم برای خرید مسکن افزایش پیدا می کند اما این به معنی ارزان شدن مسکن نیست.
این کارشناس اقتصادی عنوان می کند: در بررسی كشوری قيمت مسكن، چنانچه مبنای مقايسه به صورت استانی باشد، تعداد نقاطی كه ميانگين قيمت در آنها بالای متری يک ميليون تومان است عبارت است از «تهران به‌اضافه ۵ استان ديگر»، اما چنانچه مبنای رده بندی از استان به شهرهای اصلي و مركز استان تغيير پيدا كند، تعداد نقاطی كه ميانگين قيمت مسكن در آنها بالای متری يک ميليون تومان است به ۱۴ شهر افزايش پيدا می كند که به ترتیب تهران، اصفهان، تبريز، كرج، مشهد، زنجان، شيراز، قزوين، قم، سنندج، رشت، اراک، بندرعباس و همدان هستند.