به گزارش «نماینده»، اساسا طرح‌ها با هدف حرکت از وضع موجود به وضع مطلوب تهیه می‌شوند. حال چنانچه وضع مطلوب ترسیم شده در طرح، نازل‌تر از وضع موجود باشد، اساسا وجود چنین طرحی بی معنا می‌شود. در برخی محورهای طرح جامع مسکن چنین حالتی رخ داده است.
به عنوان مثال در طرح جامع مسکن افزایش سالانه ۵۴۰ هزار واحد به موجودی مسکن کشور تا افق ۱۴۰۵، به عنوان یکی از اهداف اصلی ذکر شده است. حال آنکه طی سال های ۸۵ تا ۹۰، سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده است. (توضیح آنکه در بازه سال ۸۵ تا ۹۰، حدود ۴.۱ میلیون واحد مسکونی به تعداد واحدهای دارای سکنه کشور افزوده شده و بیش از ۱ میلیون واحد نیز به خانه‌های خالی از سکنه اضافه شده است.)
این بدین معناست که هدفگذاری طرح جامع مسکن برای ۱۳ سال آتی، حدود ۵۰ درصد از وضع فعلی پایین‌تر است. بدیهی است که با چنین هدفگذاری اصل برنامه‌ریزی و طرح ریزی بی معنا خواهد بود.
همچنین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای ۱۳ سال آینده، کمتر از متوسط سالهای ۸۰ تا ۹۰ (به قیمت ثابت) پیش بینی شده است. به عبارت دیگر هدفگذاری طرح برای رسیدن وضعیت مطلوب، از وضعیت فعلی کشور که در شرایط تحریم قرار دارد هم پایین‌تر است.
*عدم تناسب اهداف با نیاز کشور
برخی از هدفگذاری‌ها و برنامه‌های طرح جامع مسکن، تنها برای پوشش دادن بخش ناچیزی از نیاز کشور در آن زمینه طراحی شده‌اند. حال آنکه وقتی عنوان طرح جامع برای یک سند انتخاب می گردد، طبیعتا انتظار می‌رود که برای تمامی مسائل آن حوزه، برنامه‌هایی همه جانبه پیش بینی کرده باشد.
به عنوان مثال طرح جامع مسکن در بخش چشم انداز نیاز به مسکن، نیاز کشور به نوسازی بافت فرسوده را تا افق ۱۴۰۵ معادل ۵.۳ میلیون واحد برآورد کرده است. اما در بخش هدفگذاری طرح، تنها نوسازی ۳.۸ میلیون واحد پیش بینی شده است. بنابراین حدود ۱.۵ میلیون واحد از نیاز برآورد شده در طرح، که معادل ۳۰ درصد از واحدهای فرسوده نیازمند نوسازی است، تا افق ۱۴۰۵ هیچ برنامه‌ای برای نوسازی نخواهند داشت.
به عنوان نمونه‌ای دیگر، در بخش مسکن کم درآمدها، طرح جامع مسکن تصریح می‌کند که ۲.۵ میلیون خانوار شهری کم درآمد مستاجر وجود دارد که از لحاظ تامین مسکن دچار مشکل جدی بوده و نیازمند حمایت‌های گسترده بخش عمومی هستند. اما در مرحله تدوین برنامه‌های عملیاتی، تنها تامین سالانه ۱۲۰ هزار واحد مسکونی (اعم از ملکی و اجاره‌ای) برای این اقشار پیش بینی شده است.
بدین ترتیب تامین مسکن خانوارهای زیر خط فقر مسکن که در حال حاضر وجود دارند، بیش از ۲۰ سال زمان خواهد برد. این در حالی است که بر اساس همین طرح، سالانه ۶۴ هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم درآمد نیازمند حمایت بخش عمومی افزوده می‌شود.
بدیهی است زمانی که بین هدفگذاری طرح با نیازسنجی صورت گرفته در همان طرح، چنین شکاف عمیقی وجود داشته باشد، این شکاف در مرحله اجرا شدیدتر خواهد شد.
*عدم تناسب برنامه‌ها با چالش‌ها
در طرح جامع مسکن شاهد نوعی گسست و عدم انسجام بین بخش چالش‌ها، بخش اهداف، و بخش برنامه‌ها هستیم. به عنوان نمونه در بخش چالش‌ها، مسائلی چون بروز ادوار رونق و رکود شدید در بازار مسکن، افزایش سهم زمین در قیمت مسکن، عدم تطابق الگوی تولید مسکن با تقاضای آن به عنوان چالش ذکر شده است.
اما در بخش‌های بعد، ارتباط برنامه‌های پیشنهادی با اهداف تعیین شده و با چالش‌های ذکر شده نیز روشن نیست. به عنوان مثال مشخص نیست کاهش شاخص توان پذیری مسکن (نسبت قیمت متوسط مسکن نوساز به درآمد خانوار) که در بخش اهداف ذکر شده است، با چه فرایندی از ۱۲ سال فعلی به ۸ سال در افق طرح خواهد رسید؟
یا اینکه برای مقابله با چالش دوره‌های رونق و رکود شدید در بازار مسکن ـ که در بخش چالش‌ها ذکر شده ـ چه سیاستهایی اتخاذ شده است؟ در مجموع به نظر می‌رسد هر یک از فصل‌های این سند در وادی جداگانه‌ای بدون ارتباط با سایر فصل‌ها تهیه شده و در پایان به یکدیگر الصاق شده‌اند، بدون اینکه تسلسل معناداری میان آنها در جریان باشد.
همچنین در این طرح، چالش‌های بخش مسکن به عنوان متغیرهای برون‌زایی دیده شده‌اند که صرفا ماحصل محیط اقتصادی هستند. حال آنکه سیاست‌گذاری‌های نادرست در بخش مسکن، تاثیر به سزایی بر پیدایش و تشدید این چالش‌ها داشته‌اند. سیاستهایی نظیر تحریک تقاضا و عدم کنترل بازار که در دوره‌های گذشته در تشدید دوره‌های رکود و رونق ـ که به عنوان یک چالش اصلی در طرح جامع مسکن ذکر شده ـ بسیار سهیم بوده است. اما در این طرح مجددا همان سیاست‌های بحران زا در برنامه‌های عملیاتی اتخاذ شده است. لذا طبیعی است که با اجرای این طرح، شاهد تشدید بحران‌های گذشته بخش مسکن در کشور باشیم.
برای رفع این نقیصه باید در بخش چالش‌ها به ریشه یابی و علت یابی معضلات فعلی در بخش مسکن نیز پرداخته شود.
*دامن زدن به جهش قیمت مسکن
در جمع بندی باید گفت با توجه به هدف گذاری کلان طرح جامع در صورت اجرای این طرح، تولید مسکن در کشور کاهش یافته و رکود در این بخش تشدید خواهد شد. چرا که ساختار کلی و اهداف طرح جامع مسکن مبتنی بر کاهش ساخت و ساز مسکن و نه افزایش آن است.
همچنین برنامه‌های پیشنهادی طرح جامع مسکن، توان پاسخ گویی به نیاز پیش بینی شده در خود طرح را ندارد. لذا حتی در صورت اجرای بی کم و کاستِ آن هم، معضل مسکن بسیاری از اقشار بالاخص دهک‌های کم درآمد چندان بهبود نخواهد یافت. به علاوه برنامه‌های این طرح با اتخاذ راهبردهای بحران‌زایی نظیر تحریک تقاضا و عدم مقابله با سوداگری، منجر به تشدید چالش‌های این بخش و دامن زدن به جهش‌های قیمتی در بازار مسکن خواهد شد.
نظر شما