وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی در نامه‌اي با امضاي مشترک به رئيس جمهور با اعلام اينكه حل معضل مسکن و خروج ار رکود این بازار، شكل دادن وسيع به "صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن" و تاسيس "موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن" است، لزوم پرداخت مابه‌‌التفاوت سود به صندوق‌ها و جبران كمبود منابع آن از محل منابع عمومي را درخواست كردند.
آنها یکی از اهداف خود برای حل معضل مسکن را ایجاد روش‌هاي گسترش بازار رهن، بدون استفاده از پول پرقدرت بانك مركزي اعلام کرده‌اند.
باید توجه داشت که در شرايط جاري اقتصادی كشور، بخش مسكن بي‌شك در شرايط ركود عميقی قرار دارد. تداوم روند نزولي صدور پروانه‌هاي ساختماني از سال 1392، كاهش شديد تعداد معاملات مسكن طي سه سال اخير، كاهش شديد صدور پايان‌كار واحدهاي مسكوني، عدم انطباق هزينه‌هاي مسكن با توان اقتصادي خانوارها، روند نزولي سهم‌بري بخش مسكن از تسهيلات بانكي و موارد مشابه همه گواه اين موضوع است.
تشكيل تعداد قابل ملاحظه‌اي خانوارهاي جديد، وجود سطح وسيعي از اسكان غيررسمي و انباشت كسري تاريخي تعداد مسكن نسبت به تعداد خانوار باعث شده تا براي 5 سال آتي به حدود 4 ميليون واحد مسكوني جديد و ارزان قيمت نياز باشد.
تداوم و تعميق ركود در بخش مسكن بيش از هر چيز اشتغال را تحت تأثير قرار مي‌دهد. علاوه بر این دلایل و نیز برخی دلایل دیگر اقتصادی، به لحاظ سياسي و اجتماعي نیز بخش مسکن می‌بایست در اولویت‌های برنامه دولت باشد. در مقابل برنامه و سیاست‌هایی که دولت ممکن است برای بخش مسکن تدبیر کرده باشد، موانع زیادی وجود دارد که باعث شده شاهد وقوع رکود در بخش مسکن باشیم.
یکی از موانع، انتظارات تورمی مردم است. تقریبا می‌توان گفت بخش اعظم مشکلات و عوامل رکود بخش مسکن ناشی از انتظاراتی است که مردم در 1 سال گذشته برای افزایش ساخت و ساز مسکن و کاهش قیمت‌ها داشته‌اند.
مردم انتظار داشتند دولت برنامه ضدتورمی خاصی پیاده نماید. اما با توجه به اینکه برنامه منسجم و مدون خاصی در بخش مسکن ارائه نشد، این انتظارت تعدیل شد. عامل این پدیده، فقدان برنامه دولت برای تنظیم بازارهای مختلف در اقتصاد است. لذا تأمل‌ها و تحمل‌های مردم نتیجه مدنظر را نداد.
به عبارت دیگر، معاملات مسکن اندکی رشد داشت اما نه به آن حد که انتظار می‌رفت.
عامل دیگر در رکود مسکن، عدم تغییر قیمت نهاده‌های مسکن است. انتظار این بود که با موفقیت دولت در مهار تورم، قیمت‌ها کاهش یابند. اما عدم موفقیت دولت در سیاست خارجی، باعث تعدیل قیمت‌ها و رشد تورم شد.
عامل دیگر در رکود مسکن، درصد پایین ضریب تسهیلات نسبت به قیمت مسکن است. اگر دولت بتواند تسهیلات بیشتری برای خرید یا ساخت مسکن قائل شود امید می‌رود که ساخت و معاملات مسکن رونق بگیرد. اما دوگانگی و گاه چندگانگی‌های سیاست‌های مسکن در دولت سازندگان مسکن را دچار سردردگمی کرده است.
از یک سو، دولت طرح مسکن مهر را با بهانه‌هایی مثل افزایش حجم نقدینگی و تورم و بدون تحقیق در نتایج و آثار آن، تعطیل می‌کند. در حالی که که طرح مسکن مهر بیش از 150 حلقه از صنایع پسین و پیشین بخش مسکن را فعال کرد. از سوی دیگر، در بسته خروج ار رکود تورمی، هم در تحلیل کلی که در ابتدا اعلام کردند و هم در جزئیات جدید که اخیرا اعلام شده است بخش مسکن را به عنوان پیشران اعلام کرده‌اند.
در واقع قصد دارند با تزریق نقدینگی به این بخش، صنایع پیشین و پسین و زنجیره‌های تولید مرتبط با بخش مسکن را فعال کنند. بالاخره مشخص نشد سیاست دولت چیست. این تغییر آراء و سردرگمی در بخش مسکن کی به انتها می‌رسد؟ همچنان که در بخش هدفمندسازی یارانه‌ها، بارها سیاست‌های اعلامی دولت تغییر کرده است. اما سوال این است که برنامه مشترک وزیر راه و شهرسازی و رییس بانک مرکزی، آیا می‌تواند در کوتاه مدت و بلندمدت تأثیر مثبت در بازار مسکن داشته باشد؟
برای اظهارنظر دقیق، می‌بایست مجموعه داده‌ها را در کنار هم تحلیل کرد. اما به طور اجمالی می‌توان گفت که به هر حال گرانی ساخت مسکن مانع ساخت و عرضه مسکن می‌شود.
بخشی از مردم که دارای سطح پایین درآمد هستند و در دهک‌های پایین اقتصادی جامعه قرار دارند توان ساخت و تهیه مسکن لازم را ندارند. اما چنان چه امکان اعطای تسهیلات متناسب با قیمت مسکن و با سود پایین برای آنها مهیا شود این امید ایجاد خواهد شد که بخش قابل توجهی از مردم بتوانند صاحب مسکن شوند.
البته اعطای وام در بخش مسکن شاید باعث بروز این شبهه شود که تزریق نقدینگی باعث بروز تورم مضاعف شود.
در جواب این شبهه باید گفت برخی مواضع، رفتارها و اقدامات جانبی دولت باعث تحریک عوامل تورم‌زا و نهایتا بروز تورم خواهد شد نه تزریق نقدینگی به بخش مسکن برای افزایش ساخت و ساز. زیرا به لحاظ معادلات مکانیکی اقتصادی، تزریق یک واحد پولی به هر بخش از اقتصاد اگر باعث تولید کالا شود هیچ تورمی ایجاد نخواهد کرد.
به لحاظ معادلات رفتاری اقتصادی، چون تورم یک پدیده انسانی است اگر دولت همه اقشار جامعه را به کنترل قیمت‌ها دعوت کند و خود نیز مکانیسم‌ها و سازوکارهای قانونی برای این کار پیش‌بینی را کند و سازوکارهای موجود را تقویت نماید، قیمت‌ها افزایش نخواهد یافت و تورم مهار خواهد شد. باید در چارچوب رفتار انسانی و از دریچه و رویکرد اقتصاد اسلامی با موضوعات اقتصادی از جمله تورم مواجه شویم. چرا که تورم منشأ انسانی دارد و اراده انسانی در آن نقش تعیین کننده دارد. در این میان هر چند برخی تحولات، نوعی تورم را در بازار مسکن القا کرد؛ مثلا بعد از انتشار این نامه، نرخ اوراق حق تقدم مسکن افزایش یافت.
اما در مقابل این پدیده می‌توان پرسید که چگونه می‌توان با بورس‌بازی و دلالی در بازار مسکن مقابله کرد؟ هرگونه اقدام در این زمینه مستلزم اقدامات جانبی دولت برای مقابله با پدیده بورس‌بازی است. از سوی دیگر، اگر تسهیلات مسکن به دست متقاضیان حقیقی بازار مسکن برسد به طور طبیعی دلالان مسکن از بازار این بازار کنار زده خواهند شد. هر بازاری اگر اشباع شود حاشیه‌های آن از جمله تفاوت قیمت‌های بازار رسمی با قیمت‌های بازارهای غیر رسمی فروکش خواهد کرد. به عنوان نمونه، تفاوت قیمت‌های سیمکارت‌های همراه در حدود 15 سال پیش تفاوت فاحشی داشت. اما با افزایش تعداد اوپراتورهای تلفن همراه و افزایش عرضه سیمکارت، حاشیه سود کاذب از بین رفت و اکنون شاهد اختلاف قیمت ناچیز بازارهای رسمی و غیر رسمی هستیم. همین موضوع در بازار مسکن نیز صادق است.
این موضوع نشان دهنده این است که دولت باید نقش نظارتی و تنظیم بازار را همراه با ابزارهای سیاستی اعمال کند. در پایان باید گفت تاکنون، 2 طرح کلان از دولت در اقتصاد منتشر شده است. اول، بسته سیاستی دولت برای خروج از رکود و تورم و دوم، طرح مسکن اجتماعی. باید از طراحان برنامه‌های کلان اقتصادی دولت پرسید که نامه اخیر دو عضو هیئت دولت برای حل معضل مسکن در این دو طرح چه جایگاهی دارد؟
نظر شما